នៅក្នុងលេខ51 នេះអ្នកយកព័ត៌មានកាសែតឡារ៉ែនពាណិជ្ជ បានជួបសម្ភាសន៍ជាមួយ លោក ផង់ វិចិត្រដែលជាសារការីនៃមន្ទីរសារការីមេគង្គនៃព្រះរាជាណាចក្រកម្ពុជា អំពីបញ្ហាមួយចំនួនពាក់ព័ន្ធនឹងការធ្វើហ៊ីប៉ូតែកលើប្លង់រឹងដើម្បីជាប្រយោជន៍ដល់សាធារណជនឱ្យបានយល់ច្បាស់អំពីសិទ្ធិ និងកាតព្វកិច្ចរបស់កូនបំណុល និងម្ចាស់បំណុល។
ដូចម្ដេចហៅថា ហ៊ីប៉ូតែក (Hypothec)?
ហ៊ីប៉ូតែក មានន័យថា ជាកិច្ចសន្យាកើតឡើងរវាងអ្នកបង្កើតហ៊ីប៉ូតែក (កូនបំណុល ឬតតិយជន)និងម្ចាស់បំណុលតាមរយៈការយកអចលនវត្ថុ ឬសិទ្ធិជួលអចិន្ត្រៃយ៍ ឬផលុបភោគ មកដាក់ដើម្បីធានាបំណុលបានដោយមិនផ្ទេរការកាន់កាប់វត្ថុនោះ។ជាទូទៅកិច្ចសន្យានេះអាចបង្កើតឡើងដោយកូនបំណុលផ្ទាល់ខ្លួនឯងជាអ្នកយកអចលនវត្ថុដាក់ធានាលើបំណុលខ្លួននៅពេលខ្លួនទៅខ្ចីប្រាក់ពីធនាគារ ឬពីម្ចាស់បំណុលណាម្នាក់។ កិច្ចសន្យានេះក៏អាចបង្កើតឡើងដោយតតិយជន(ជនទីបី)ដូចជាឪពុកម្ដាយ បងប្អូន មិត្ដភក្ដិរបស់កូនបំណុលជាដើមដោយតតិយជននោះយកអចលនទ្រព្យរបស់ខ្លួនមកដាក់ធានាលើបំណុល ឬកម្ចីរបស់កូនបំណុល។
តើកូនបំណុលគួរតែមានទ្រព្យប្រភេទណាដើម្បីយកមកដាក់ធានាលើបំណុលខ្លួន?
ក្នុងបង្កើតហ៊ីប៉ូតែក ច្បាប់បានកំណត់យ៉ាងច្បាស់ក្នុងការយកទ្រព្យមកដាក់ធានាលើបំណុល ស្របតាមក្រមរដ្ឋប្បវេណី និងច្បាប់អនុវត្តក្រមរដ្ឋប្បវេណីថា ទ្រព្យដែលជាកម្មវត្ថុដែលត្រូវយកមកដាក់ហ៊ីប៉ូតែកធានាលើបំណុលមានបី គឺអចលនវត្ថុ សិទ្ធិជួលអចិន្ដ្រៃយ៍ និងផលុបភោគ។ សិទ្ធិជួលអចិន្ដ្រៃយ៍ជា កិច្ចសន្យាជួលអចលនវត្ថុដែលបង្កើតឡើងរវាងអ្នកជួលអចិន្ត្រៃយ៍ និងអ្នកទទួលជួលអចិន្ត្រៃយ៍ សម្រាប់រយៈពេលចាប់ពី15 ឆ្នាំឡើង អាចរហូតដល់50 ឆ្នាំ។ រីឯផលុបភោគ មានន័យថា សិទ្ធិប្រើប្រាស់ និងអាស្រ័យផលលើអចលនវត្ថុ ដែលជាកម្មសិទ្ធិអ្នកដទៃ ហើយត្រូវបានបង្កើតឡើងដោយកិច្ចសន្យាមានរយៈពេលកំណត់ណាមួយ ដែលមិនឱ្យលើសពីមួយជីវិតរបស់ផលុបភោគី។ ដូច្នេះអ្នកបង្កើតហ៊ីប៉ូតែក អាចយកកម្មវត្ថុណាមួយក្នុងចំណោមទ្រព្យទាំងបីប្រភេទនេះយកទៅដាក់ធានាបំណុលខ្លួនក្រោមរូបភាពជាកិច្ចសន្យាហ៊ីប៉ូតែក។
តើកូនបំណុលអាចធ្វើហ៊ីប៉ូតែកទៅលើប្លង់ដីប្រភេទណាខ្លះ?
ជាទូទៅកូនបំណុលអាចធ្វើហ៊ីប៉ូតែកទៅលើអចលនវត្ថុដែលមានប័ណ្ណសម្គាល់សិទ្ធិកាន់កាប់ប្រើប្រាស់ដីធ្លី ឬប័ណ្ណសម្គាល់សិទ្ធិកាន់កាប់អចលនវត្ថុ ឬវិញ្ញាបនបត្រសម្គាល់ម្ចាស់អចលនវត្ថុ (ការអនុវត្តហៅថាប្លង់រឹង)។ នៅក្នុងករណីអនុវត្តន៍គេឃើញមានធនាគារ ឬគ្រឹះស្ថានមីក្រូហិរញ្ញវត្ថុមួយចំនួនទទួលយកអចលនវត្ថុដែលមិនទាន់បានចុះបញ្ជី ប៉ុន្តែមានការទទួលស្គាល់ពីអាជ្ញាធរមូលដ្ឋាន(មេឃុំ/ចៅសង្កាត់ និង/ឬស្រុក/ខណ្ឌ/ក្រុង) ដែលការអនុវត្តជាក់ស្តែងហៅថា ប្លង់ទន់ យកមកធ្វើជាកម្មវត្ថុធានាបំណុលក្រោមរូបភាពជាហ៊ីប៉ូតែក ហើយស្នើសុំឱ្យមានការទទួលស្គាល់ត្រឹមតែអាជ្ញាធរមូលដ្ឋាន ដោយមិនមានការចុះបញ្ជីដាក់បន្ទុកនៅអង្គភាពសុរិយោដីដែលមានសមត្ថកិច្ចទេ។ បច្ចុប្បន្ននេះធនាគារ គ្រឹះស្ថានមីក្រូហិរញ្ញវត្ថុ ឬក៏ការផ្ដល់កម្ចីផ្សេងៗ គឺផ្ដោតជាចម្បងលើការធ្វើហ៊ីប៉ូតែកលើអចលនវត្ថុដែលមានប្លង់រឹងមកដាក់ធានា ជាជាងសិទ្ធិជួលអចិន្ដ្រៃយ៍ និងផលុបភោគ។ ការយកអចលនវត្ថុមកដាក់ធានាបំណុល អាចជាបណ្ណ័សម្គាល់សិទ្ធិកាន់កាប់អចលនវត្ថុ ឬវិញ្ញាបនបត្រសម្គាល់ម្ចាស់អចលនវត្ថុដែលចេញដោយក្រសួងរៀបចំដែនដី នគរូបនីយកម្ម និងសំណង់ ឬមន្ទីររៀបចំដែនដី នគរូបនីយកម្ម និងសំណង់ថ្នាក់រាជធានីខេត្ត។ តាមច្បាប់ហ៊ីប៉ូតែក អាចត្រូវបង្កើតឡើងដោយកិច្ចសន្យាហ៊ីប៉ូតែកជាលិខិតលាយលក្ខណ៍អក្សរក៏បាន ឬផ្ទាល់មាត់ក៏បាន ប៉ុន្ដែដើម្បីចុះបញ្ជីហ៊ីប៉ូតែកដាក់បន្ទុកនៅអង្គភាពសុរិយោដីដែលមានសមត្ថកិច្ច កិច្ចសន្យាហ៊ីប៉ូតែកត្រូវតែធ្វើឡើងជាលិខិតយថាភូត ជាពិសេសដោយសារការី។ អ្វីដែលសំខាន់នៃសិទ្ធិរបស់ម្ចាស់បំណុលហ៊ីប៉ូតែក គឺសិទ្ធិតតាំងនឹងតតិយជនក្រៅពីកូនបំណុលរបស់ខ្លួន ឬតតិយជនដែលបានដាក់ទ្រព្យខ្លួនធានាបំណុលរបស់កូនបំណុល មានន័យថា បើយើងបង្កើតហ៊ីប៉ូតែក មិនបានធ្វើជាលិខិតយថាភូត និងមិនបានចុះបញ្ជីនៅអង្គភាពសុរិយោដីដែលមានសមត្ថកិច្ចទេ ម្ចាស់បំណុលហ៊ីប៉ូតែកពុំអាចយកសិទ្ធិនេះទៅតតាំងជាមួយតតិយជនបានឡើយ។
តើអី្វជាលិខិតយថាភូត?
លិខិតយថាភូត គឺជាលិខិតដែលធ្វើឡើងតាមរូបមន្ដច្បាស់លាស់ ធ្វើឡើងដោយមន្ដ្រីសាធារណៈដែលត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យប្រតិបត្ដិមុខងារនោះដោយច្បាប់ ឬដោយលិខិតបទដ្ឋានគតិយុត្ត។ តាមន័យចង្អៀត លិខិតយថាភូត គឺជាលិខិតទាំងឡាយដែលរៀបចំឡើងដោយសារការី។
តើកូនបំណុលអាចធ្វើហ៊ីប៉ូតែកលើប្លង់រឹងបានប៉ុន្មានដង?
និយាយដោយសាមញ្ញ កូនបំណុលអាចធ្វើហ៊ីប៉ូតែកលើប្លង់រឹងរបស់ខ្លួនបានច្រើនដង និងធ្វើជាមួយម្ចាស់បំណុលច្រើននាក់ផ្សេងៗគ្នាបាន។ តាមគោលបំណងនៃការបង្កើតសញ្ញាណនៃហ៊ីប៉ូតែកក្នុងច្បាប់កូនបំណុលត្រូវបានផ្តល់សិទ្ធិក្នុងការប្រើប្រាស់ទ្រព្យដាក់ធានារបស់ខ្លួនឱ្យអស់តម្លៃសេដ្ឋកិច្ចនៃអចលនវត្ថុនោះ។ ឧទារហណ៍៖ កូនបំណុលមានដីមួយកន្លែងមានតម្លៃប្រហែល20ម៉ឺនដុល្លារ គាត់ចង់ខ្ចីលុយពីធនាគារ ដោយប្រើឱ្យអស់តម្លៃអចលនវត្ថុនោះ ប៉ុន្ដែធនាគារ(ក) ឱ្យកូនបំណុលខ្ចីតែ8 ម៉ឺនដុល្លារទេ ដូចនេះកូនបំណុលពុំទាន់ប្រើប្រាស់អស់តម្លៃសេដ្ឋកិច្ចនៃអចលនវត្ថុខ្លួនទេ ហើយការធ្វើហ៊ីប៉ូតែកទុកសិទ្ធិឱ្យគាត់អាចទៅខ្ចីពីធនាគារ(ខ) បន្ថែមទៀតតាមរយៈការធ្វើហ៊ីប៉ូតែកដដែល ក្នុងរង្វង់តម្លៃណាមួយដែលម្ចាស់បំណុលទីពីរនេះ អាចផ្ដល់ឱ្យបានដោយគិតទាំងតម្លៃប្រាក់ដើម ការប្រាក់ និងប្រាក់ពិន័យផ្សេងទៀត យកទៅធៀបជាមួយនិងតម្លៃសរុបនៃអចលនវត្ថុដែលអាចនៅសល់ពីកម្ចីទីមួយនោះ ហេតុដូច្នេះធនាគារ(ខ) អាចក្លាយជាម្ចាស់បំណុលទី2 ហើយត្រូវធ្វើជាលិខិតយថាភូត និងចុះបញ្ជីដូចបញ្ជាក់ជូនខាងដើម។
បច្ចុប្បន្នការផ្ដល់កម្ចីភាគច្រើនធនាគារទុកប្លង់រឹងតើកូនបំណុលធ្វើដូចម្ដេចអាចធ្វើហ៊ីបូតែកបានច្រើនដង?
ក្នុងករណីហ៊ីប៉ូតែក ច្បាប់ពុំបានផ្តល់សិទ្ធិឱ្យធនាគារ ឬម្ចាស់បំណុលដែលផ្ដល់កម្ចីតម្រូវឱ្យអ្នកបង្កើតហ៊ីប៉ូតែកផ្ទេរការកាន់កាប់ និងប្រគល់ប្លង់រឹងរបស់អ្នកបង្កើតហ៊ីប៉ូតែកទៅឱ្យខ្លួននោះទេ ប៉ុន្ដែជាការអនុវត្តម្ចាស់បំណុលអាចធ្វើលិខិតយល់ព្រមប្រគល់ ឬ ផ្ញើប្លង់រឹងរបស់កូនបំណុលទុកនៅធនាគារឬម្ចាស់បំណុលរហូតដល់សងបំណុលរួច ឬដល់ពេលកំណត់ណាមួយ។ ប្រសិនបើកូនបំណុលចង់បានប្លង់រឹងរបស់ខ្លួនវិញនោះ ធនាគារ ឬម្ចាស់បំណុលត្រូវតែប្រគល់ប្លង់រឹងនោះទៅឱ្យកូនបំណុល ឬអ្នកបង្កើតហ៊ីប៉ូតែកវិញបានគ្រប់ពេលវេលា។ នៅពេលធ្វើហ៊ីប៉ូតែក កូនបំណុលបានយកប្លង់រឹងមកដាក់ធានាលើបំណុលខ្លួន ម្ចាស់បំណុលអាចយកប្លង់រឹងនោះតាមរយៈការដាក់ពាក្យស្នើសុំទៅអង្គភាពសុរិយោដីដែលមានសមត្ថកិច្ចនៅទីតាំងដែលអចលនវត្ថុស្ថិតនៅ ដើម្បីចុះបញ្ជីដាក់បន្ទុកជាហ៊ីប៉ូតែកដោយកំណត់កាលបរិច្ឆេទច្បាស់លាស់ និងដើម្បីអាចសម្គាល់ពីលំដាប់ហ៊ីប៉ូតែករបស់ម្ចាស់បំណុល ក្នុងករណីមានម្ចាស់បំណុលច្រើននាក់ ដែលការចុះបញ្ជីដាក់បន្ទុកនេះអាចធានាសិទ្ធិអាទិភាពរបស់ម្ចាស់បំណុលក្នុងករណីកូនបំណុលមិនមានលទ្ធភាពសងកម្ចី តាមរយៈនីតិវិធីនៃការលក់ដោយបង្ខំ (លក់ឡាយឡុង) នូវទ្រព្យរបស់កូនបំណុលដើម្បីសងទៅម្ចាស់បំណុលតាមលំដាប់នៃម្ចាស់បំណុលហ៊ីប៉ូតែក ដោយផ្អែកតាមកាលបរិច្ឆេទនៃការចុះបញ្ជីបង្កើតហ៊ីប៉ូតែកនេះ។
តើលំដាប់ម្ចាស់បំណុលគេគិតដូចម្ដេច?
ម្ចាស់បំណុលដែលមានអាទិភាពទទួលបានការសងបំណុលមុនគេក្នុងករណីដែលមានម្ចាស់បំណុលច្រើននាក់ គឺត្រូវគិតទៅលើកាលបរិច្ឆេទនៃការចុះបញ្ជីដាក់បន្ទុកហ៊ីប៉ូតែក។ សិទ្ធិអាទិភាពនៃការសងនេះមិនមែនអាស្រ័យលើកាលបរិច្ឆេទនៃការធ្វើហ៊ីប៉ូតែកនោះទេ គឺផ្អែកលើកាលបរិច្ឆេទនៃការចុះបញ្ជីហ៊ីប៉ូតែ។ នេះមានន័យថា ម្ចាស់បំណុលណាដែលជាអ្នកស្នើសុំចុះបញ្ជីដាក់បន្ទុកបានមុនគឺជាអ្នកមានសិទ្ធិអាទិភាពលំដាប់ទី1។ វាអាចនឹងកើតមានដែរ ក្នុងករណីម្ចាស់បំណុលនោះបានធ្វើហ៊ីប៉ូតែកមុនគេ ប៉ុន្ដែបែរជាទៅចុះបញ្ជីដាក់បន្ទុកក្រោយម្ចាស់បំណុលផ្សេងទៀត ដូច្នេះលំដាប់អាទិភាពនៃសិទ្ធិទទួលបានការសងបំណុលគឺអាចក្រោយគេ ដោយអាស្រ័យតាមលំដាប់នៃការចុះបញ្ជីក្រោយនោះគេនោះដែរ។
តើកូនបំណុលត្រូវមានកាតព្វកិច្ចអ្វីខ្លះ?
ជាទូទៅកូនបំណុលមានកាតព្វកិច្ចសងបំណុលតាមកាលបរិច្ឆេទដែលបានព្រមព្រៀងគ្នា។ លើសពីនេះ កូនបំណុលត្រូវមានកាតព្វកិច្ចសងទៅម្ចាស់បំណុល ដែលការសងទៅម្ចាស់បំណុលនេះគឺអាស្រ័យតាមការកំណត់ក្នុងកិច្ចសន្យាខ្ចីប្រាក់ កិច្ចសន្យាឥណទាន ឬកិច្ចសន្យាខ្ចីបរិភោគ ដើម្បីរំលត់ហ៊ីប៉ូតែក ពីព្រោះហ៊ីប៉ូតែក ត្រូវរលត់តាមរយៈរូបភាពនៃការសងជាប្រាក់ ឬ សងដោយវត្ថុជំនួស និងការសងរបស់តតិយជន ឬរលត់ដោយអាជ្ញាយុកាល។
ក្នុងករណីកូនបំណុលពុំមានលទ្ធភាពសង តើច្បាប់ត្រូវអនុវត្ដន៍បែបណាទៅលើកូនបំណុល?
កិច្ចសន្យាហ៊ីប៉ូតែកដែលជាប្រាតិភោគប្រត្យក្សនេះគឺត្រូវបានធ្វើឡើងដើម្បីធានាការអនុវត្ដកាតព្វកិច្ចរបស់កូនបំណុល ហេតុដូច្នេះ ប្រសិនបើកូនបំណុលមិនអនុវត្ដន៍ ឬខកខានក្នុងការអនុវត្ដកាតព្វកិច្ចរបស់ខ្លួននោះ ការចាត់ចែងទ្រព្យដែលជាកម្មវត្ថុនៃហ៊ីប៉ូតែក ត្រូវអនុវត្តតាមនីតិវិធីច្បាប់តម្រូវ ពោលគឺត្រូវធ្វើការលក់ឡាយឡុងតាមផ្លូវតុលាការ ឬគេត្រូវពិនិត្យមើល ថាតើកិច្ចសន្យាបង្កើតហ៊ីប៉ូតែកនោះធ្វើឡើតាមរូបមន្តលិខិតយថាភូតដោយសារការី ដែរ ឬទេ? បើកិច្ចសន្យាបង្កើតហ៊ីប៉ូតែកនោះត្រូវបានធ្វើឡើងដោយសារការី ដែលគោរពតាមលក្ខខណ្ឌដូចមានកំណត់ក្នុងកថាខណ្ឌទី2 នៃមាត្រា496 នៃក្រមនីតិរដ្ឋប្បវេណីដែលបញ្ជាក់ពីអត្ថិភាពនៃសិទ្ធិប្រាតិភោគរបស់ម្ចាស់បំណុល នោះម្ចាស់បំណុលអាចស្នើសុំសារការីដែលរក្សាទុកច្បាប់ដើមនៃកិច្ចសន្យាហ៊ីប៉ូតែកជាលិខិតយថាភូត ឱ្យផ្តល់រូបមន្តអនុវត្តន៍ឱ្យខ្លួនព្រមទាំងសេចក្តីចម្លងយថាភូតនៃកិច្ចសន្យាបង្កើតហ៊ីប៉ូតែកដែលត្រូវបានចាត់ទុកថាលិខិតអនុវត្តន៍នេះ រួចស្នើសុំទៅស្ថាប័នអនុវត្តន៍ ដើម្បីធ្វើការអនុវត្តដោយបង្ខំបានភ្លាមៗតែម្តងដោយពុំចាំបាច់ធ្វើបណ្តឹងលើអង្គសេចក្តីទៅតុលាការដើម្បីទទួលបានសាលក្រម ឬសាលដីកា ហើយរង់ចាំរហូតដល់សាលក្រម ឬសាលដីកានោះ ចូលជាស្ថាពរទេ។ ក្នុងករណីដែលកិច្ចសន្យាខ្ចីបរិភោគឬកិច្ចសន្យាបង្កើតហ៊ីប៉ូតែកដែលមិនធ្វើឡើងដោយសារការី ឬធ្វើឡើងជាលិខិតឯកជន មុននឹងស្នើសុំអនុវត្ដន៍ដោយបង្ខំលើទ្រព្យដែលដាក់ហ៊ីប៉ូតែកដើម្បីធានាបំណុលនោះបាន ម្ចាស់បំណុលហ៊ីប៉ូតែកត្រូវប្តឹងទៅតុលាការដើម្បីទទួលបានសាលក្រម ឬសាលដីការហូតដល់សាលក្រម ឬសាលដីកានោះចូលជាស្ថាពរ ទើបអាចស្នើសុំអនុវត្តន៍ដោយបង្ខំទៅស្ថាប័នអនុវត្តន៍បាន៕
